javascript

経験を生かし、FPの視点より不動産問題を解決

経験35年、不動産専門のコンサルタント

アイリスコンサルタント

〒160-0004 東京都新宿区四谷4丁目

受付時間:10:00~18:30(日祝を除く)

無料相談実施中

お気軽にお問合せください

※非通知は不可です

03-3358-9777

ローンの種類を大別

ローン(Loan)とは、借入金の使途を明確にして、纏めて一括借り入れる。=自動車ローン、教育ローン、住宅ローンなどがある。「キャシング」(資金使途を明確にしない)小口の借入、返済を繰返し出来る。=消費者ローン、クレジットカード、銀行カードによる借入。不動産を対象にしたものは---。

①住宅ローン ②不動産投資ローン ③不動産担保ローン  

不動産を対象にしたローンは、①住宅ローン②不動産投資ローン③不動産担保ローンの3つが主なものです。

何れも、「不動産が対象」になり「借入金の担保」となります。

①住宅ローン 

住宅を必要としている方が、住宅(マンション・1戸建て)を取得するために金融機関から、必要資金を借り入れるローンです。住宅でも、別荘、やリゾートマンションはセカンドハウスで住宅ローンの適用は出来ません。店舗や貸住宅を併用した建物は、住宅部分が50%以上の床面積があれば、住宅ローンの適用がされます。

国民の住宅取得を推し進める政策的金融で、金利等が優遇されている。

このために、適用条件等も厳しく審査されます。

中古住宅、中古マンションなども適用、一戸建て取得のための、土地先行取得資金等も適用。

我が国の住宅ローンの貸出残高(民間金融機関、住宅金融機構)は、約185兆円(内新規貸出額が18兆円、返済額が17兆円)、最近の状況、一件平均21百万円、変動型を選択する割合58%、5年前は27%。

 ②不動産投資ローン 

不動産投資をするため、自己資金の不足分を金融機関から借入れ、運用する事を目的に、法人・個人に対して行う。

貸し手は、銀行、信販会社が、一般的で比較的長期(10~35年)の変動金利で、固定金利は無い。(1.6~3.5%)


 

③不動産担保ローン

借入の資金使途が、不動産に限らないローンで、個人では生活資金、一時的なライフイベント(慶弔・事故)、つなぎ資金等に活用。法人では、事業資金で運転資金に活用もこの範疇に入ることもある。審査も担保次第で緩く、早く、調達できる。利率は高く(現状2~13%)期間は短い(1ヶ月~3年)が一般的。

 対象不動産の評価に対して、融資額は概ね65~75%と厳しい。

 

 

 

 固定金利・変動金利 ---どちらを選択?

歴史的な「超低金利時代」に入り、圧倒的に「変動金利型」を選択する人が増えている【下図参照】。当社は平成18年頃に他の専門家が、「フラット35」(35年固定金利制=住宅金融機構)を代表とした「固定金利制」の選択を推奨する中、当社は「一貫してより金利が低い「変動型」を推奨してきました。」当時は、リスクが高過ぎるとの非難が絶えなかったが、現在は、非難した人(=先を読むスキルがない)も、変動型を進めている。

今後も、大きく変動金利が現在の固定型金利を上回るリスクは少なく、少なくとも向う10年間は変動金利が借り手に有利に働くだろう。経済的激変(国際暴落、戦争、中国のバブル崩壊、---etc)の発生があれば金利高騰。余りにも低金利で長期(25年~)も固定(1.1%)を選択肢としてある。

 広告(表面)金利に惑わされるな。   

ネット広告などで、”金利最優遇0.48%”などの見出しがよく出てくるが、一概にこれを鵜呑みにしてはいけない。ローンには、銀行によって、いろいろな費用が借入時や借入後の費用に差が出る。費用には、保証料、取扱料、事務手数料、団体生命保険料、一部返済時の手数料、火災保険(地震)、一括返済のペナルティなど差が出る。

各人のライフプランによるが、総コストが最も大切。同じ固定制でも、フラット35がベストとは限らない。

ご相談・お問い合わせは